Однокомнатные Двухкомнатные Квартиры в центре Дом сдан
    Район
    Застройщик
    Жилой комплекс
    Срок сдачи (до)
    Стадия
    Количество этажей (не более)
    Этаж
    Количество комнат
    Площадь
    Цена

    От чего «пляшут» цены на новостройки?

    От чего «пляшут» цены на новостройки?

    Покупателю жилья на первичном рынке Рязани сейчас действительно есть из чего выбирать. В городе возводится около 100 многоквартирных домов, потенциальным новоселам, по данным проведенного нами мониторинга, предлагается более 7000 квартир.

    Не секрет, что цены на новостройки сильно различаются, порождая немало вопросов у тех, кто собирается оперативно и успешно решить свой квартирный вопрос. Мы решили разобраться, от чего прежде всего зависит стоимость квадратного метра в домах, строящихся на территории областного центра.

    Районы, кварталы, жилые массивы...

    Местоположение будущего дома и прямо, и косвенно влияет на стоимость квартир в нем. Сам поиск новостройки как правило начинается с определения бюджета покупки и географических предпочтений покупателя.

    Для большинства из нас очень важно, чтобы собственное жилье находилось, как можно ближе к месту работы, детскому саду или школе, куда ходит ребенок. Здесь каких-то явных предпочтений не прослеживается — таким требованиям может удовлетворять любой район Рязани.

    Вся необходимая социальная инфраструктура (магазины , больницы, культурно-досуговые центры) тоже должны быть под боком. Лучше если до дома можно без пересадки доехать на общественном транспорте из любого района города, а на машине этот путь в идеале должен занимать не больше 15-25 минут без учета пробок. Таким условиям соответствуют, пожалуй, лишь Большой и Малый (исторический) центр Рязани.

    Еще один важный, но очень субъективный показатель- благоприятная экология. Обычно под этим подразумевают обилие зеленых насаждений в районе и его отдаленность ( не менее 3-5 километров) от промзон. Подобными достоинствами часто наделяют Московский и большую часть Горрощи, но у данной точки зрения, наверняка, найдется немало оппонентов Тем более, что доверяясь этим критериям, большинство потребителей едва ли будут анализировать индекс загрязнения атмосферного воздуха, «розу ветров» и качество воды в конкретной части города.

    Застройщики в свою очередь, включая в стоимость «квадрата» географический фактор, безусловно опираются на уровень спроса и специфику предпочтений рязанцев, одновременно принимая в расчет стоимость земли в отдельно взятом квартале и расходах на расселение ветхого и аварийного фонда.

    Отсюда исторически сложившийся высокий уровень цен в Малом, Большом центре, Горроще, Кальном и доступная стоимость новостроек в обрастающих новыми микрорайонами Канищево и Песочне. Разница цен при сопоставимых потребительских качествах между центральными и периферийными районами, согласно данным нашего исследования, может составлять от 10 до 53% ,то есть от 3,7 до 18 тысяч рублей за квадратный метр.

    Непростая формула комфорта

    Цены на квартиры в строящихся домах, расположенных на территории одного квартала, могут существенно отличаться из-за разного уровня комфортности того или иного жилого комплекса.

    Аналитики рынка недвижимости не раз пытались создать единую классификацию новостроек, и некоторые попытки можно считать вполне успешными. Но прагматичные девелоперы обычно не указывают к какому классу относится конкретный дом, и лишь иногда, желая подчеркнуть некую статусность или эксклюзивность объекта делают акцент на то, что это элитный объект, или ЖК премиум-класса, либо используют такой подход во время акций, проходящих под лозунгом «комфорт-класс по цене бизнес-класса».

    Мы же попробуем перечислить несколько осязаемых атрибутов комфорта, наличие или отсутствие которых может влиять на итоговую цену квартиры.

    Любой дом начинается с проекта, и если застройщик возводит здание не по типовому, а как минимум по усовершенствованному серийному либо индивидуальному проекту (например, жилой комплекс «Наследие»), то жить в таком доме считается более престижным, а значит, и квартиры здесь дороже.

    Придомовая территория в статусных ЖК все чаще уже на этапе сдачи объекта, (если она приходится на теплое время года) оборудуется одной или несколькими спортивными площадками, детской площадкой с травмобезопасным покрытием, ( ЖК «Приокский парк»), а озеленение включает элементы ландшафтного дизайна.

    Определенное влияние не только на цену, но и на визуальное восприятие объекта оказывает внутреннюю отделка общественных зон. Если стены в подъездах отделаны декоративной штукатуркой, качественной керамической плиткой или искусственным камнем, а под навесными потолками, как в жилом комплексе «Меркурий», висят люстры, такой выигрышный интерьер подчеркивает достаточно высокую цену квадратного метра.

    В домах претендующих на статусность чаще всего устанавливаются малошумные импортные лифты (ЖК «Еврокомфорт»), датчики движения и видеодомофоны с системой контроля доступа.

    Что же касается непосредственно квартир в жилых комплексах, предназначенных для взыскательных потребителей, то высота потолков в таком жилье, как правило, начинается от 2,7 метра (ЖК «Вертикаль»), качественный микроклимат обеспечивает приточно-вытяжная вентиляция (ЖК «Ломоносов»), деревянные или пластиковые окна из низкоэмиссионного стекла, автономное или индивидуальное отопление. Кроме того, в некоторых квартирах предусматривается наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов.

    Разница в цене между типовым и статусным жильем, расположенным в одном и том же районе, может составлять 30-40 процентов, то есть 10,5-14 тысяч рублей за квадратный метр.

    Нередко можно услышать расхожее мнение о том, что квартиры в кирпичном многоквартирном доме (ЖК «Прага») существенно дороже чем в жилом комплексе, возведенном по монолитно-каркасной технологии. Монолитные дома (ЖК «Лайт Сити») отличаются более высокой скоростью строительства, в них больше возможностей для перепланировки, но цена квартир в таких объектах сопоставима со стоимостью жилья в классических кирпичных домах, особенно если каркас заполняется не пенобетоном, а кирпичом.

    Метраж, рождающий ажиотаж

    Естественно, важнейшую роль в ценообразовании играет площадь квартиры. И здесь действует классическое правило розничной торговли: чем больше масса одной упаковки расфасованного, тем меньше стоимость одной расчетной единицы, то есть 100 грамма или одного литра.

    Логично, что самый дорогой метр в пользующихся высоким спросом квартирах-студиях одно и двухкомнатных квартирах. Застройщики чутко реагируют на этот ажиотаж — «однушки» занимают около 58% от всех квартир, продаваемых на первичном рынке Рязани.

    Метр в малагабаритных квартирах( например в ЖК «Шереметьевский квартал») в среднем на 2-3 процента дороже, чем в двухкомнатных и на 10-12 %, чем в трехкомнатных квартирах одного уровня комфортности. Рекордно низкими могут быть цены квадратного метра в двухуровневых квартирах и пентхаусах , хотя итоговая стоимость такого жилья рассчитана прежде всего на состоятельных клиентов.

    Когда прибыль не главное ...

    Естественно, цена жилья зависит и от рентабельности самого проекта и от общей ситуации в экономике в целом. и на рынке новостроек в частности. Желание подогреть спрос и возможность застройщика частично отказаться от первоначально запланированной прибыли ради быстрой реализации продукта толкает компании на проведение различных акций и предоставление скидок на квартиры. Но это уже тема отдельной публикации.

    Другие советы