Июльская метель на рынке новостроек

Первое июля нынешнего года стало особенной датой для российского рынка недвижимости. Именно в этот день вступили в силу пакет поправок к 214-му федеральному закону, которые вроде бы призваны защитить права дольщиков, но в то же время серьезно ужесточают требования к застройщикам.

В чем же основная суть этих новаций?

«Старикам» здесь место

Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее трех лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют определенный опыт в строительстве.

Теперь количество разрешений на строительство на одну компанию будет ограничено. Сначала вообще предполагалось внедрить принцип — одна фирма- одно разрешение. В итоге депутаты пошли на компромисс и отныне застройщику позволено иметь несколько разрешений на строительство, но только если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта.

Одна из важнейших новаций — это требование о наличии на счету компании 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Временно изъять из оборота такие суммы (а это десятки, а то и сотни миллионов рублей) в Рязани могут себе позволить только средние и крупные компании.

К исчезновению с рынка небольших фирм может привести еще одно требование. Речь идет о минимальном уставном капитале. Его размер теперь прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть, если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала. Если площадь объектов от 2,5 до 10 тыс кв м, уставной капитал должен составлять 10 млн рублей.

Рентген для кошелька

Поправки ужесточают требований к застройщикам, касающихся расходов. Траты на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу будут ограничены 10% от проектной стоимости работ. Или 20% — если застройщик раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.

Для девелоперов и особенно для покупателей переход будет постепенным. В конце прошлого года ради спокойствия покупателей жилья создали публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», более известную как компенсационный фонд дольщиков. Фонд призван в случае приостановки строительства объектов компенсировать дольщикам понесенные затраты или создать условия для завершения строительства.

Компенсационный фонд долевого строительства вместе с прочими уполномоченными органами может заморозить регистрацию ДДУ, в том числе при задержках передачи квартиры более чем на шесть месяцев.

Дольщики при затяжках строительства смогут требовать через суд неустойку не только с самого застройщика, но и с владельцев головной компании — вводится норма о солидарной ответственности бенефициаров застройщика.

Банк — всему голова

Но наиболее значимые изменения, судя по заявлениям депутатов Госдумы и федерального Минстроя, произойдут через год. С 1 июля 2019 года девелоперы не смогут использовать деньги дольщиков напрямую — только через официально уполномоченные банки. Застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, так как они будут блокироваться банками на специальных эскроу-счетах.

Но в таком случае покупка квартир на стадии котлована будет актуальна, если жилье в этом доме пользуется повышенном спросом и покупателю хочется «застолбить» конкретную квартиру — строители все равно получат деньги в самом конце и вряд ли будут делать скидки. А покупателям по сути отдают деньги банку в бесплатное пользование, поскольку, в отличие от депозита, не получат никаких процентов.

С 1 июля этого года эту схему можно использовать в добровольном порядке, если девелопер сам этого захочет. Но, поскольку этот механизм сейчас выглядит громоздким и дорогим, мы пока не увидим примеров его массового использования.

Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться в течение ближайшего года и пока нельзя с уверенностью сказать, насколько вырастут цены на первичное жилье и сократятся объемы предложения на рынке возводимого жилья.

Двоевластие на рынке

Напомним, вступающие в силу изменения работают только для новых проектов, то есть компании, получившие разрешения до 1 июля этого года, будут реализовывать квартиры по старым правилам.

По схеме проектного финансирования, то есть с активным участием банков, блокирующих средства дольщиков на спецсчетах до окончания строительства, будут продаваться только те проекты, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2019 года. В течение какого-то времени на рынке будут работать обе схемы.

Если в законодательстве не произойдет новых радикальны изменений, то почувствовать на своем кошельке новые подходы к строительству, учитывая около 1 млн кв м жилья, которые сейчас реализуются на свободном рынке областного центра, рязанцы смогут как минимум через два года.

Посему у читателей, благодаря широкому ассортименту жилья, еще есть время выбрать и приобрести квартиру по привлекательной цене, хотя уже осенью эксперты не исключают подорожания квадратного метра на 2-3%.