Ипотечный кризис: мираж или предчувствие?

В конце августа комитет по аналитике Российской гильдии риэлторов (РГР) подготовил аналитическую справку о состоянии отечественного рынка недвижимости за второй квартал 2018 года.

Согласно этому документу, в РГР не исключают возникновения в ближайшие годы ипотечного кризиса, аналогичному тому, что был в США в 2008 году. Как полагают авторы справки, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ипотечных ставок. Цифры, вроде бы, говорят в пользу этой гипотезы.

По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в первом полугодии 2018 года выросли по отношению к первому полугодию 2017 года на 2,6%. В абсолютном выражении средние доходы в июне составили 33 282 рубля, это на 3,2% больше, чем в июне 2017 года.

По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 1 июля 2018 года банки выдали заемщикам 663 357 ипотечных жилищных кредита (ИЖК) на 1 трлн 309, 4 млрд рублей. Объем предоставленных с начала года займов увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на 69%.

Если еще в прошлом году ставки по ипотеке составляли 12%, то сейчас они находятся на уровне 9,5%.

Но большинство экспертов сходятся во мнении , что кризис мог бы развиться, если бы банки существенно ослабили условия кредитования, и одновременно — подешевело бы жилье. Но комбинация этих условий вряд ли сложится в ближайшее время,

Более того, российские банки в среднесрочной перспективе могут повысить ставки. Да и снижение цен на недвижимость трудно представить при нынешнем макроэкономическом фоне.

«Российские реалии существенно отличаются от ситуации на американском ипотечном рынке десятилетний давности, — пояснил в интервью порталу «Новостройки Рязани» эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. — В США ипотека — это важная часть рынка ценных бумаг, их успешная перепродажа может приносить серьезный доход. У нас же ипотека — это один из основных инструментов улучшения жилищных условий. Российские банки очень четко следят за платежеспособностью заемщика, анализируют их поведение, просчитывают собственные риски и едва ли в ближайшие годы сделают условия выдачи кредитов столь же либеральными, как у их американские коллег в 2007-2008 годах. Не исключаю, что ключевая ставка будет повышена до конца года, что, безусловно, повлияет на доступность ипотеки».

«Кризис неплатежей по ипотеке может быть вызван существенным снижением цен на жилую недвижимость, — считает член правления рязанской палаты недвижимости Александр Ефремов. — Я не вижу каких либо предпосылок для существенного уменьшения стоимости квадратного метра. Тем более, что вступившие в силу с 1 июля изменения в закон о долевом строительстве неизбежно вызовут сокращение числа застройщиков и падение объемов возводимого жилья. 

Как следствие, нас ждет рост цен на новостройки, который сформирует аналогичный тренд на вторичном рынке. В долгосрочной перспективе ситуации на рынке недвижимости может накалиться, при условии, если измениться ментаплитет россиян, и они начнут отдавать предпочтение съемному а не собственному жилью (по аналогии с автомобильным каршерингом). При таком сценарии спрос упадет, и кредиты потеряют былую востребованностью. Но это лишь предположение , а не подкрепленная фактами уверенность».